תרדו למציאות. היציאה מהמשבר הנוכחי בשוק נדל"ן למגורים עלולה להימשך הרבה זמן ולגבות מחיר כבד

 נתוני עסקאות בשוק נדל"ן למגורים והתחלות בנייה שהתפרסמו לאחרונה מוכיחים שאנו בפני משבר עמוק ומתמשך. התפרעות קבלני בנייה בהתחלות בנייה בשנתיים אחרונות, יחד עם ירידה דרמטית בקצב גידול האוכלוסייה בישראל בתקופה מקבילה, יצרו שילוב קטלני שתוצאותיו נראות לאחרונה, מובילי הענף לא מוכנים להכיר בהן וממשיכים להיאחז בפנטזיה של הבוננזה של שנים עברו.

אחרי שדווח על מכירות של רק 52 דירות מתוך 21 פרויקטים ברבעון שני השנה, מנכ"ל של אחד החברות המובילות בענף הצהיר לפני ימים אחדים: "אנחנו יודעים שהיום התחום הזה הוא תחום שחווה טיפה האטה. אנחנו צופים שהתחום הזה ילך ויתאושש במהלך 2027, ואנחנו עושים את כל ההכנות הנדרשות עם יחידות הדיור כדי להיות מוכנים לביקושים שלדעתינו יגיעו במהלך השנים הבאות. אפשר לראות שיש לנו פה כ-4,300 יחידות דיור לשיווק, עם הכנסות צפויות של 14 מיליארד שקל .... שאין ספק שזה חלק מצמיחה המשמעותית שתהיה לנו בשנים הבאות" (גלובס 26.8.26)

לפי כלכליסט, חברה אחרת נסתה לשדר בהודעה לתקשורת עסקים פורחים עם מכירות של 720 יחידות דיור מתחילת השנה, כאשר בדיווח לבורסה מדובר רק על 291 יחידות דיור (כלכליסט 30.8.26).

במידה מסויימת, גם נגיד בנק ישראל רמז לעובדה שהמצב יכול לחזור לקדמותו אם הקבלנים רק יורידו מחירים (דה מרקר, 1.9.26)

במדינה כמו ישראל, שלא התפתח מינהג של אחזקת דירה נוספת לחופשים או סופי שבוע, והיקפי קניית דירות של תושבי חוץ הינו זניח, השיקול העיקרי, ואולי הבילעדי, בהקניית בעלות לדירה או בית הינו שימוש למגורי קבע, עצמי או על ידי שוכרים במקרה של משקיע למטרת השכרה. כתוצאה מכך, לשם איזון השוק, היקף בנית יחידות חדשות מחייבת התאמה לצמיחה דמוגרפית ("ללא מהפך במגמה דמוגרפית, אין מנוס מצמצום דרמטי בהתחלות בניית דירות למגורים בישראל". https://realstateraanana.blogspot.com/2026/07/blog-post.html)

כהוכחה, הצגתי את הנתונים של התחלות בנייה מול גידול דמוגרפי של המדינה עם מסקנה ברורה שהחל משנות 2023-4 נשבר האיזון שהיה קיים לאורך שנים בשוק עם התופעה של הצטברות משמעותית של מלאי דירות חדשות לא מכורות.

בהזדמנות זאת, מוצגת תמונה של אותה בעיה מזווית של הקבלנים שמוכרים דירות חדשות.

השוואת התחלות בניית דירות למכירה לעומת מכירה בפועל של דירות חדשות

שנה	נתונים מקוריים (1)		ממוצעים תקופתיים לשנה (1)
	התחלות בנייה דירות למכירה	מכירת דירות חדשות	התחלות בנייה דירות למכירה	מכירת דירות חדשות
2019	34,7	40,0	42,5	40,7
2020	40,0	38,1
2021	44,5	54,2
2022	43,9	38,9
2023	43,1	27,4
2024	48,8	45,7
2025	56,1	33,8	2,55	34,8
2026	54,3 (2)	35,8 (3)

      מקור: לשכה מרכזית לסטטיסטיקה

(1) באלפים

(2) ביטוי שנתי על בסיס ביצוע ינואר - יוני

(3) ביטוי שנתי על בסיס ביצוע ינואר - יולי

בין השנים 2019 -2024, סה"כ התחלות בנייה נטו (ללא דירות לדיירים וותיקים בפרויקטים פינוי-בינוי) הסתכמו בין 60 ל-65 אלף לשנה, כאשר מתוכם, כ 20 אלף אינם מיועדים למכירה (בנייה להשכרה לטווח ארוך, קבוצות רכישה, החלק של בעלי מגרש בקומבינציה ובניה עצמית). יתרת התחלות בנייה מוגדרת למכירה (42,5 בממוצע שנתי בלוח) בוצע על ידי הקבלנים ונמכרו בשוק תוך איזון כמעט מלא.

למה? כי אוכלוסיית ישראל בשנים אלה צמחה בקצב ממוצע של כ 200-180,000 נפש, אשר לפי מקדם ממוצע של 3,1 נפש ליחידת דיור מחייב הספקה של כ 60-65 יחידות דיור חדשות מדי שנה, שהן היו: כ 20 אלף שלא למכירה ועוד 42,5 בעסקאות מכירה  

מה קרה אחרי 2024?

מצד אחד, בשנים אחרונות חלה ירידה דרמטית והתייצבות בקצב גידול אוכלוסיית ישראל להיקף שנתי סביב 120 אלף תושבים בלבד, תופעה שהביא את מכירת דירות חדשות בהיקף שנתי של רק 35 אלף בממוצע בשנתיים אחרונות.  מצד שני, הקבלנים השתוללו ועברו לקצב של בניית 55 אלף יחידות דיור חדשות למכירה בשנה.

לא במקרה, עיתון גלובס מדווח "על פי נתוני מינהל התכנון עולה כי עשר הערים שמובילות בהנפקת היתרי בנייה בשנה שעברה, מובילות גם בהיצע הדירות הלא מכורות" (גלובס 16.9.26).   

אם גידול הדמוגרפי של ישראל לא חוזר לקדמותו בזמן קצר יחסית, שוק דירות חדשות למגורים בישראל ימצא בתוך משבר קשה מאוד, עם סממנים, על פי התנהגות חברות קבלניות, של המשכו ואפילו החרפתו ללא אור בקצה מינהרה.

דניאל קופרווסר

22.9.2026

kupervaser.daniel@gmail.com