ללא מהפך במגמה דמוגרפית, אין מנוס מצמצום דרמטי בהתחלות בניית דירות למגורים בישראל

אין לקוחות פוטנציאלים של דירות למגורים בישראל שיושבים על הגדר כפי שמרבים לתאר בדיווחיהם רוב הכתבים שעוסקים בשוק זה. רוב לקוחות פוטנציאלים של דירות, אם לא כולם, הם היום גרים בדירה או בית בבעלותם, או בשכירות בבעלות משקיע. במצב הנוכחי, אם הם קונים דירה חדשה, אז דירתם הנוכחית עוברת למלאי דירות לא מכורות או לא מושכרות

במדינה כמו ישראל, שלא התפתח מינהג של אחזקת דירה נוספת לחופשים או סופי שבוע, והיקפי קניית דירות של תושבי חוץ הינו זניח (קצת יותר מאלף יחידות נטו בשנה מתוך 120 אלף מקרים של הקניית בעלות חדשה על דירות: בניה עצמית + רכישות), השיקול העיקרי, ואולי הבילעדי, בהקניית בעלות לדירה או בית הינו שימוש למגורי קבע, עצמי או על ידי שוכרים במקרה של משקיע למטרת השכרה.

דירות חדשות נקנות גם על ידי אלה שקונים דירה הראשונה, כמו על ידי אלה שכבר הינם בעלי דירה, אך איזון סביר בשוק דירות למגורים יכול להתקיים לאורך זמן בתנאי אחד הכרחי: שמדי תקופה מתווספות לשוק דירות בבניה חדשה במספר מותאם, פחות או יותר, לגידול האוכלוסייה בשוק המדובר.

משך שנות ה-90 של המאה הקודמת, ישראל סבלה מצב של אי איזון קיצוני של מחסור בדירות חדשות כתוצאה מהגירה אמונית מיהודי ברית המועצות לשעבר. בתקופה הנוכחית המצב התהפך. שוק הדירות בישראל סובל הפעם מעודף היצע משמעותי, שנגרם על ידי בנייה של דירות חדשות בהיקפים גדולים מעבר לנחוץ, שכמובן גם פוגע בשוק של דירות יד שנייה, שלגביו אין מידע כמו בשוק דירות חדשות משווקות על ידי קבלנים

                                    השוואת גידול אוכלוסייה בישראל מול התחלות בנייה נטו

	נתונים מקוריים		ממוצעים תקופתיים
שנה	גידול אוכלוסייה (1)	התחלות בנייה נטו של דירות (2)	גידול אוכלוסייה	התחלות בנייה נטו של דירות
2019	172,9	56,5	173,6	61,8
2020	149,3	56,7
2021	163,2	64,6
2022	209,0	65,1
2023	156,1	60,4	156,1	60,4
2024	112,1	63,9	112,4	69,4
2025	105,2	74,3
2026	120,0 (3)	70,0 (4)

(1)    אוכלוסיית ישראלים. לא כולל עובדים זרים שמתגוררים באתרי עבודה ודירות של המעסיק. באלפים

(2)    התחלות בנייה נטו ללא דירות חדשות של דיירים וותיקים בפרויקטים פינוי בינוי. באלפים

(3)   ביטוי שנתי על בסיס ביצוע מחצית 2026

(4)   ביטוי שנתי על בסיס ביצוע רבעון ראשון 2026

מקור: לשכה מרכזית לסטטיסטיקה

לפי נתוני לשכה מרכזית לסטטיסטיקה, ממוצע נפשות ליחידת דיור הינו סביב 3,1. מכאן שבתקופה 2019-2022  עבור גידול אוכלוסייה ממוצע שנתי של 173,6 אלף, היו צריכים כ-56 אלף דירות חדשות. השוק סיפק כמות גדולה יותר בכ 5,000 לשנה, בהחלט מצב סביר ולא מזעזע.

בשנת 2023 מתחיל השבר. הגידול השנתי של האוכלוסייה היה צריך כ 50 אלף דירות חדשות ולשוק הגיעה כמות גדולה יותר בהיקף של 10,000 דירות.

בשלוש שנים אחרונות השוק נקלע לעודף היצע בלתי רגיל. לעומת הצורך בממוצע שנתית של 37-40 אלף דירות חדשות, הקבלנים זרקו לשוק קרוב ל 70 אלף. מכאן הצבירה הגדולה של מלאי דירות חדשות לא מכורות. איש לא התחשב במגמה שלילית שהסתמנה החל ממחצית 2023 בקשר למגמה דמוגרפית בישראל.

אם תחזית גידול אוכלוסיית ישראל לשנים הבאות תשאר ברמות הנוכחיות, וממשיכים בחיפוש דרכים להוריד לקוחות מהגדר, אזי לא יהיה מנוס מלהתאים את ההיצע של דירות חדשות להיקף שנתי של כ 45-40 אלף במקום ה-70 אלף הנוכחי.

דניאל קופרווסר

31.7.2026

kupervaser.daniel@gmail.com