אל תצפו שהורדת ריבית תגרום להתאוששות משמעותית בביקוש דירות למגורים

מרבית המומחים וכתבי נדל"ן תמימי דעים שההאטה המאפיינת את שוק הנדל"ן למגורים לאורך מרבית השנה הנוכחית, ובמיוחד בחודשים אחרונים, נגרמה בעיקר על ידי רמות גבוהות מאוד של ריבית כפי שנקבעת על ידי בנק ישראל, או לחלופין, שירידה בריבית תבטיח התאוששות משמעותית ומהירה.

 במאמר שפורסם לאחרונה ב Ynet ניתן מקום רחב לטענות אלה ("הורדת הריבית תניע את הרוכשים והיזמים",5.12.25). אלה מספר התבטאויות. "מה שעוצר במשך שנה וחצי האחרונות את רכישת הדירות החדשות זה בעיקר בעיה פסיכולוגית, שבאה לידי ביטוי בהחזרים גבוהים יותר במשכנתא" טוען איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען. מצידו, עמית גוטליב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, מסביר: "אנחנו מאמינים שהורדת הריבית תניע את שוק הנדל"ן בחזרה - גם את הקבלנים וגם את הרוכשים". יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות יוסי אברהמי, סבורה שהורדת ריבית "צפויה גם לשחרר באופן מיידי את הביקוש הכבוש של עשרות אלפי משפחות הממתינות על הגדר".

כדי להתמודד עם טענות אלה, ננסה להבין מהות והיקף הבעיה במקרה תיאורטית אופיינית של שינוי שיעור ריבית, ובשלב שני, ננסה לנתח את התנהגויות של השוק על פני השנים האחרונות בעקבות שינויים דראסטים בשיעורי ריבית לפי קביעות בנק ישראל. 

נקח לדוגמה משפחה עם רמת הכנסה חודשית של 38,000 ש"ח עם חסכונות ומקורות חוץ ללא צורך בהחזר בהיקף של 750,000 ש"ח. במצב זה, למשפחה יש אפשרות לגשת לקנית דירת מגורים בערך של 2,500,000 ש"ח על ידי קבלת משכנתא בסכום של 1,750,000 ש"ח (70% מערך הנכס). ההחזר החודשי בסכומים זהים לחודש לאורך 20 שנה לפי ריבית של 4% לשנה יגיע לכדי 10,605 ש"ח, ובמקרה של שיעור ריבית של 5% לשנה ל 11,549 ש"ח. בשני המקרים בגבולות המותרים לפי רמת הכנסות של המשפחה.

משמעויות בין ריבית 4% לבין 5%: התוספת החודשית בהחזר הינה 944 ש"ח, שהם מהווים 2,5% מהכנסה חודשית, ובסיכום 20 שנה, תוספת עלות של 226,560 ש"ח, שהם 9% מערך הנכס.

השאלה הינה: האם משפחה שמוכנה לרכוש את הדירה לפי ריבית של 4% לשנה תוותר או לא על הקניה של אותה דירה בריבית של 5%?, או לחליפין, אם ויתרה על הקניה במצב של ריבית 5%, מוכנה או לא לגשת לקניה אם תוצע לה משכנתא עם הורדת ריבית ל 4%?

להבדיל מחברה או יזם, למשפחה אין מסגרת של כדאיות כדי להעריך האם היא יכולה לעמוד בה על פי התנאים הנדרשים בהלוואה. אם המשפחה מעוניינת לרכוש דירה ויש לה צורך נלווה לקחת משכנתא, המשפחה תקבל החלטה על בסיס הערכתה של יכולתה לעמוד בתשלומי החזר לפי רמת הכנסות נוכחית ועתידית מבלי להתחשב במשמעיות של סכום סה"כ התשלומים. במקרה שלנו, סביר להניח שהמשפחה לא תוותר וגם תקנה את הדירה עם משכנתא אפילו עם תוספת ריבית של 1%, אם תעריך שתוכל לספוג את עלות הנוספת בערך של 2,5% בהכנסותיה הקבועות, מבלי להתחשב בתוספת עלות כוללת בתום 20 שנה של 226,560 ש"ח. לחליפין, אם היא סירבה לרכוש עם משכנתא של 5%, קשה להניח שתרוץ לקנות אם מציעים לה עכשיו משכנתה ב 1% פחות ריבית.

מה קרה בפועל ב 4  שנים אחרונות במקביל לתנודות חזקות בשערי ריבית במדינה

    שערי ריבית,שינוי מחירים דירות והיקפי עסקאות נדל"ן למגורים

שנה	תחום ריבית שנתית ב%	שינוי מחירים ב%	היקף עסקאות נדל"ן למגורים – ממוצע חודשי
2022	0,1 – 3,25	+ 18,7	9,000
2023	3,25 – 4,75	-1,7	6,000
2024	4,75 – 4,5	+ 7,3	8,600
2025 (*)	4,5 – 4,25	-0.9 (**)	7,300

    (*) עד 10/25  (**) החל ממרץ 25 שינוי מחירי דירות היה -2,6%

    מקור:  ביזפורטל ולשכה מרכזית לסטטיטיקה

משך שנת 2022, למרות קפיצה מטאורית של הריבית מ 0,1% עד 3,25%, היקפי עסקאות בנדל"ן למגורים שמרו על ממוצעים של השנים אחרונות, קצב חודשי של כ 9,000 .

בשנת 2023 הריבית המשיכה לעלות, אומנם בקצב נמוך, אבל מספר עסקאות נפל לשפל של כ 6,000. הסיבה עיקרית לכך נעוצה בעליה דרמטית של מחירי דירות בשנה הקודמת בשיעור שמעל 18%.

וראה מה קרה בשנת 2024. הריבית נשארה ברמה הכי גבוהה, וכתוצאה של התרגלות לרמת מחירים גבוהה של שנת 2022, היפקי עסקאות נדל"ן למגורים חזרו לממוצעים של העבר.

ובשנה הנוכחית, עם ירידה זהירה בשיעור הריבית ומחירי דירות בכיוון ירידה, היקפי עסקאות שוב בנפילה.

מתבקשת מכך מסקנה ברורה: רמות גבוהות בשערי ריבית לא היוו גורם מרסן להיקפי עסקאות בשוק נדל"ן למגורים. על כן, אין לצפות שהורדת ריבית בלבד תגרום להתאוששות משמעותית בביקוש דירות למגורים. לנפילת השוק שאנו חווים בשנת 2025 יש גורם אחר, והוא עודף היצע מתמשך. עודף זה נוצר בשנתיים וחצי אחרונות כתוצאה של המשך קצב יחסית גבוה בהתחלות בנייה למגורים, ואפילו הגברתו, ובמקביל החל ממחצית שנת 2023 אנו עדים לירידה דרמטית בקצב גידול האוכלוסייה בישראל, עד כדי מחצית משנים עברו אליהם התרגלנו.

 פרטים לתופעה אפשר לראות במאמרי מחודש אוגוסט השנה "שלא כמו 2023, השנה יש סכנה ששוק נדל"ן למגורים בישראל עלול להיקלע למשבר" https://realstateraanana.blogspot.com/2025/08/2023.html

דניאל קופרווסר

הרצלייה