ללא מהפך במגמה דמוגרפית, אין מנוס מצמצום דרמטי בהתחלות בניית דירות למגורים בישראל אין לקוחות פוטנציאלים של דירות למגורים בישראל שיושבים על הגדר כפי שמרבים לתאר בדיווחיהם רוב הכתבים שעוסקים בשוק זה. רוב לקוחות פוטנציאלים של דירות, אם לא כולם, הם היום גרים בדירה או בית בבעלותם, או בשכירות בבעלות משקיע. במצב הנוכחי, אם הם קונים דירה חדשה, אז דירתם הנוכחית עוברת למלאי דירות לא מכורות או לא מושכרות במדינה כמו ישראל, שלא התפתח מינהג של אחזקת דירה נוספת לחופשים או סופי שבוע, והיקפי קניית דירות של תושבי חוץ הינו זניח (קצת יותר מאלף יחידות נטו בשנה מתוך 120 אלף מקרים של הקניית בעלות חדשה על דירות: בניה עצמית + רכישות), השיקול העיקרי, ואולי הבילעדי, בהקניית בעלות לדירה או בית הינו שימוש למגורי קבע, עצמי או על ידי שוכרים במקרה של משקיע למטרת השכרה. דירות חדשות נקנות גם על ידי אלה שקונים דירה הראשונה, כמו על ידי אלה שכבר הינם בעלי דירה, אך איזון סביר בשוק דירות למגורים יכול להתקיים לאורך זמן בתנאי אחד הכרחי: שמדי תקופה מתווספות לשוק דירות בבניה חדשה במספר מותאם, פחות או יותר, לגידול האוכלוסי...