הדמוגרפיה התחילה להגיש חשבון לשוק דירות למגורים בישראל

"כולם מדברים על בנק ישראל, אף אחד לא מדבר על דמוגרפיה".

עם פרסום הנתונים של חודש אפריל ומאי 2025, מתבהרת התמונה ששוק דירות למגורים בישראל שינה כיוון לעומת השנה שקדמה לכך, ונראה שצולל לתוך משבר שעתידו אינו ברור. רוב הכתבים בנושא נוטים ליחס להחלטות בנק ישראל על ביטול מיבצעי מימון מיוחדים של הקבלנים מראשית חודש אפריל 2025 כגורם העיקרי למצב שנוצר. "בנק ישראל ריסק את מכירות הדירות - והן צנחו ב-36% במאי 2025" זעקה כותרת של דה מרקר (9/7/2025).

אמנם, החלטת נגיד בנק ישראל לאסור את המבצעי המימון הנדיבים של הקבלנים תרם מיידית לצינון מסוים של פעילות שוק הדירות, רק בשוק דירות חדשות, אין להתעלם מהעובדה שהצטמצמות היקפי עסקאות בכלל, וגם בשוק דירות חדשות, נובעת בעיקר מתופעה חדשה ודרמטית בתחום הדמוגרפיה בישראל שמאיימת בעתיד לפגוע קשה בהתפתחות שוק הדירות למגורים.

להלן תאור המצב עד לסוף חודש מאי 2025.

לאורך השנים האחרונות, שוק דירות למגורים בישראל שמר על יציבות ואיזון תחת הנתונים הבאים: גידול אוכלוסיה יציב סביב 2% לשנה, התחלות בניה נטו בהיקף של כ 60-65 אלף יחידות דיור לשנה, כ 100 אלף עסקאות של דירות לשנה, מתוכן כ 40 אלף חדשות (יתרת החדשות לצריכה עצמית או במסגרת תוכניות בנייה להשכרה), כל זה תוך זחילת מחירים מתמדת כלפי מעלה.

איזון זה הופר, וכנראה לא זמנית, החל ממחצית השנייה של 2024. היקפי עסקאות, בממוצע חודשי בין 9 חודשים ראשונים של 2024, לעומת ממוצע חודשי של 8 חודשים בהמשך (מאוקטובר 2024 עד מאי 2025), מראה על ירידה בשיעור של 8,9%. במקביל, החל תהליך משמעותי ומדאיג של הצטברות של דירות חדשות לא מכורות אצל הקבלנים. והמסמר אחרון, משך 3 חודשים אחרונים חלה ירידה רציפה במחירים ממוצעים לדירות לפי הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

אין להיות מופתעים. הלמ"ס ציינה באופן רציף עד היום, שהחל מחודש יולי 2024 מגמת כמות עסקאות של דירות למגורים נמצאת בירידה מתמדת. 

                            עסקאות דירות למגורים בישראל- ממוצעים חודשים לפי תקופה

תקופה	דירות חדשות	דירות יד שנייה	סה"כ דירות
1/24 – 9/24	3,792	4,841	8,633
10/24 – 5/25	3,283	4,586	7,869
שינוי ב%	-13.4%	-5.3%	-8.9%

                         מקור: הלמ"ס

שינוי מחירים ומלאי דירות לא מכורות

שנה/חודש	שינוי מחירי דירות ממוצע	מלאי דירות חדשות לא מכורות
2024 ממוצע	7,3%	69,128
1/25	1,2%	77,561
2/25	0,6%	77,480
3/25	0,1% -	78,684
4/25	0,2%-	79,414
5/25	0,3%-	80,931

                                    מקור: הלמ"ס

אם החלטת בנק ישראל השפיעה רק לרכישת דירות חדשות, ורק החל מחודש אפריל השנה, מה הוא הסבר הגיוני למהפך דרמטי שמסתמן בשוק זה?

להלן ההסבר.

                                         נתונים דמוגרפים והתחלות בנייה – נתונים שנתיים

שנה	קצב שנתי גידול אוכלוסייה (*)	עולים חדשים	הגירת ישראלים נטו לטווח ארוך	התחלות בניה נטו(**)
2021	1,8%	27,982	19,000	64,563
2022	2,2%	74,474	15,500	63,660
2023	1,6%	46,590	27,500	58,080
2024	1,2%	32,161	59,000	60,000
2025 (***)	1,0%	18,000	50,000	64,000

        (*) ללא עובדים זרים. עובדים זרים (בעיקר בחקלאות, בניה וטיפול בקשישים) מתגוררים לרוב                       המוחלט בקרוונים ע"ח המעסיק או במגורים של מעסיקיהם

        (**) לאחר קיזוז דירות ישנות בפינוי בינוי. שנת 2025 לפי נתון של רבעון ראשון 2025

        (***) הערכה שנתית עצמית על בסיס ביצועים עד סוף 5/25

        מקור: הלמ"ס

החל ממחצית 2023 ההתפתחות הדמוגרפית של ישראל שינתה באופן דרמטי, לפחות בטווח הקצר, את הבסיס לצריכת קורת גג של אוכלוסיית הקבועה בישראל. מקצב גידול שנתי של כ 2%, מסתמן שהנתון לשנת 2025 ירד לרמה של 1% או פחות מכך. הגורמים העיקרים, אשר התחילו להשפיע מייד הינם הקטנה משמעותית בכניסת עולים חדשים והגירה לטווח ארוך של ישראלים. אין להתעלם מתהליך של ירידה משמעותית בילודה, אך נתון זה ייתן את אותותיו בשוק הדירות באופן יחסי משך שנים הבאות.

כאשר הקבלנים, על פי דיווח הראשון של 2025 ממשיכים עם התחלות בניה שנתיות בקצב מעל 60 אלף, בו זמנית שני גורמים האמורים (עולים חדשים והגירת ישראלים) מקטינים את השוק השיגרתי בהיקף השווה כ 20 אלף יחידות דיור לשנה. האחד על ידי הקטנת הביקוש (עולים חדשים) והשני על ידי הגדלת היצע (הגירת ישראלים). תהליך זה השפיע בשוק באופן הדרגתי עד למצב שהגענו בימים אלה, וסביר להניח שימשיכו להשפיע באותו כיוון, לפחות בזמן מה.

קשה להעריך את התפתחות הדמוגרפית לטווח ארוך של ישראל, אך לטווח הקצר יש להניח יחויבו התאמות מצד הקבלנים אם לא רוצים להעמיק את המשבר שמסתמן.

דניאל קופרווסר

הרצלייה

16.7.2025