הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מדד מחיר דירות כמו מדד מחיר סלט עגבניות ופלפלים

כידוע לכולנו, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת מדי חודש בחודשו שינוי מדד המחירים לצרכן. הדיווח מאוד מפורט כולל קבוצות שונות של מרכיבים על בסיס סל הוצאות משפחתי אשר מתעדכן מדי תקופה. אחת הקבוצות הינה אוכל כאשר יש תתי קבוצות לפי סוגי מזון.

תארו לעצמכם מצב היפותטי שבמסגרת מרכיבי מזון של מדד מחיר לצרכן הלמ"ס היתה מדווחת על שינוי מחיר של "סלט עגבניות ופלפלים".מכיוון שיש יותר מירק אחד בסלט, הלמ"ס מפרטת ליד המדד של "סלט עגבניות ופלפלים" את מדד "שינוי מחיר הפלפלים". אך, מסתבר שלפי הסל משפחתי הממצוע יש שני סוגי פלפלים: אדומים וירוקים. כתוצאה מכך הלמ"ס מפרסם מדד שלישי של "שינוי מחיר בפלפלים אדומים".

לסיכום: לפי מצב היפותטי מתואר כאן, הלמ"ס מספקת לנו מידע על 3 מדדים: "מדד סלט עגבניות ופלפלים","מדד פלפלים" ו-"מדד פלפלים אדומים". במקביל משאירה אותנו מבלי לדעת מה קרה בשינוי מחירים של "עגבניות" בלבד ו-"פלפלים ירוקים" בלבד. האמת שמידע על שני מדדים אלה ניתן להשיג, אך מחייב עבודה לא מעטה תוך חיפוש של משקל היחסי של המרכיבים האמורים בסה"כ הוצאות משפחה לפי הסל הכללי.

מצב זהה לחלוטין קיים במסגרת הדיווחים החודשיים של הלמ"ס בקשר שינוי מחירי דירות בישראל. במסגרת זאת, הלמ"ס מדווחת על "מדד מחירי דירות" (כלל הדירות), "מדד מחירי כלל דירות חדשות" (לא מסובסדות ומסובסדות), ו-"מדד מחירי דירות חדשות ללא דירות מסובסדות" ומשאירה אותנו באוויר בקשר לשינוי מחירים ב- "דירות יד שנייה" ו-"דירות חדשות מסובסדות".

בגלל חשיבות השפעת הנתונים, נתרכז רק בנתונים של"מדד מחירי דירות", "מדד מחירי דירות חדשות" והעדר נתונים מפורסמים ב- "מדד מחירי דירות יד שנייה"

אלה הם שינוי מחירים לפי הנתונים שהתפרסמו לגבי שנה ורבע האחרונות (1/24 – 3/25):

מדד                              שנה 2024            3/25 – 1/25         1/24 – 3/25

מדד מחירי דירות:            + 7,3%               + 2,1%                 + 9,5%

מחירי דירות חדשות:        + 4,1%               + 3,5%                 + 7,7%

אין ספק שבמקרה היפותטי של "מדד מחיר סלט עגבניות ופלפלים" אין חשיבות יתרה על העדר מידע בשינוי מחיר עגבניות, אבל במקרה של העדר מידע בקשר לשינוי מחירי "דירות יד שניה" המצב שונה מקצה לקצה. אין דירות חצי חדשות וחצי יד שניה. אין דירות חצי מסובסדות. יש דירות חדשות לא מסובסדות, דירות חדשות מסובסדות ויש דירות יד שנייה.

אבל טענותי נגד תוצאות עבודתה של הלמ"ס במידע על מחירים בשוק הדירות הן הרבה יותר חמורות. מכיוון שהיקפי עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שניה ידועים, קל מאוד להעריך את שינוי מחיר לדירות יד שניה המשתמע מנתונים המפורסמים על ידי הלמ"ס על בסיס מדד מחיר כלל הדירות ומדד מחיר דירות חדשות.

כאן חוסר האימון בנתוני הלמ"ס.

אם בשנת 2024 מדד מחירי כלל הדירות מצביע על עלייה מצטברת של 7,3%, הנתון המקביל לדירות חדשות מראה עליה רק של 4,1%, אזי מתבקשת המסקנה שמחירי דירות יד שנייה במשך שנת 2024 עלו קצת יותר מ 11%.

כמעורה בשוק הנדל"ן בישראל, נתון זה נראה מנותק מהמציאות של אותה שנה. אין שום הסבר הגיוני שמחירי דירות יד שניה עלו בקצב כה גבוה, בהתחשב בעליה יחסית מתונה של דירות חדשות, ובמיוחד לאחר פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 אשר החלישה באופן משמעותי את הביקוש לדירות יד שניה כתוצאה מהעדר ממ"ד בחלק ניכר מהן.

נכון לרבעון ראשון בשנה הנוכחית הפער התהפך, אך עדיין הלמ"ס ממשיכה לדווח נתונים מהם משתמע עליות מחירים, אומנם מאוד מתונות, בדירות יד שניה בניגוד לתחושות אשר בשוק. לא מן הנמנע שנתונים אלה של הלמ"ס, בסופו של יום, פועלים כזרזים של תהליך של ציפיות שמגשימות את עצמן, ובכך, תורמות תרומה גדולה להמשך עלית מחירי הדיור בישראל. 

דניאל קופרווסר

21.5.2025