תעלומות בשוק הנדל"ן למגורים בישראל

ניתוחים והערכות בשוק הנדל"ן למגורים בישראל תפסו מקום מרכזי בשנים האחרונות בשיח הכלכלי בין מומחים ובעיתונות בארץ. כל עיתון, תוכנית בטלויזיה ופורטל אינטרנטי שעוסק בכלכלת ישראל לא מדלג ומקדיש מדור מיוחד לשוק זה.

נתונים ומידע רב מופצים באמצעותם כאשר מקורם ברובם המוחלט הינם מוסדות ממשלתים כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), הכלכלן הראשי במשרד האוצר ורשות המיסים.

למרות שפע המידע המוגש לציבור, נראה שנוצרים מספר נקודות שחורות ואי בהירויות שמקשות על הבנת התמונה ותהליכים בשוק זה. מדובר בתעלומות ששווה להקדיש התייחסות.

להלן, תיאור של מספר מקרים.

1.     תעלומת מדידת היקף פעילות הנדל"ן למגורים מדי שנה בישראל.

מדי חודש מתפרסמים נתונים של היקפי עסקאות נדל"ן למגורים בארץ על ידי הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה ועל ידי הכלכלן הראשי במשרד האוצר. נתונים אלה משמשים את הפרשנים לשקף את המגמות ותנודות תקופתיות בהקפי פעילות בענף. להלן התמונה של שנת 2025

 רכישת דירות יד שנייה                                   56,000

רכישת דירות חדשות בשוק החופשי                 24,000

רכישת דירות חדשות בסיבסוד ממשלתי           10,000

סה"כ עסקאות מדווחות לציבור                        90,000

מספר זה הינו חלקי בלבד ולא משקף נאמנה את כל מקרי הקניית בעלות חדשה משך השנה בתחום נדל"ן למגורים. בדיווחים המקובלים נעלם מעיני הפרשנים פעילות גדולה של בניית נדל"ן למגורים על ידי בעלי מגרשים עם זכויות בנייה (לא חשוב מועד רכישת המגרש) שמחליטים לממש השנה את אותם זכויות בנייה למגורים ללא שום כוונה להעמיד למכירה את הנכסים החדשים. מדובר בכל הפרויקטים הפרטיים ביוזמה ממשלתית לבנייה להשכרה לטווח ארוך, בנייה עצמית של פרטיים, קבוצות רכישה והחלק של בעלי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן להעריך שמדובר בכמות של כ 22,000 דירות בשנה מחושבים על בסיס משקל יחסי בהתחלות בנייה שלא למכירה על פי דיווחים של הלמ"ס.

לכן, היקף פעילות שנתי של שוק הנדל"ן למגורים לאורך השנים האחרונות היה גבוה בשיעור ממוצע של כ 25%  לעומת הדיווחים שהתפרסמו. בנוסף יש לציין שמרבית האנלסטים מתרכזים, כמעט בילעדית, בניתוח של רכישות דירות חדשות בשוק החופשי שמהווים קצת יותר מ 20% מסה"כ השוק בלבד והתעלמו מכל היתר.

2.     תעלומת מלאי דירות חדשות לא מכורות

בשנה וחצי האחרונות יש תמימות דעים ששוק הנדל"ן למגורים נכנס למשבר של עודף היצע מתמשך. אחד המדדים המועדפים כדי לאפיין מצב זה הינו להצביע על גידול מתמשך של מלאי דירות חדשות שאפשר למכור אך טרם נמכרו על ידי הקבלנים (בפרויקטים במצב של התחלת בנייה עד דירה מוכנה).

לדוגמה: בתאריך 31.12.24 דווח בסעיף זה על ידי הלמ"ס על 76,508 דירות חדשות שטרם נמכרו על ידי הקבלנים. בתאריך 31.12.2025 דווח שסעיף זה המשיך לצמוח עד לכמות של 86,095. ז.א., בשנת 2025 התווספו 9,587 דירות למלאי של דירות חדשות לא מכורות. אכן בעיה.

במקביל, הלמ"ס מפרסמת שני נתונים נוספים שמעמידים בספק מהימנות נתון זה. לפי מוסד זה, במשך 2025 הקבלנים התחילו בנייתם של 56,194 דירות מיועדות למכירה, ובמקביל, במשך שנה זאת מכרו 34,500 דירות חדשות. חשבון פשוט מראה לנו, בנתונים אלה, שמלאי דירות חדשות היה צריך לגדול בכמות של 21,694 לעומת ה- 9,587 שדווח. אז, לאן נעלם ההפרש של 12,107 דירות שהתחילו את בנייתן ולא דווח שנמכרו?

3.     תעלומת פעילות ומספר משקיעי נדל"ן למגורים בישראל

בדיווחים חודשים של כלכלן ראשי במשרד האוצר נכלל נתון של פעילות רכישה ומכירת דירות על ידי משקיעים. לפי הדיווח לשנת 2025, מדובר בקניה לאורך כל השנה של כ 13,000 דירות ולמכירה של כ 15,000. ז.א.ת משך השנה המשקיעים התפטרו מבעלות על כ 2,000 דירות.

לפני מספר ימים הלמ"ס פרסמה דו"ח מיוחד תחת הכותרת "בעלות על דירה, 2025-2013". לפי מסמך זה, מספר הדירות בארץ גדל בשנת 2025 ב- 56,000 עד לסה"כ 3,015,855.

גידול זה בהחלט תואם, פחות או יותר, את הנתון של רכישות דירות חדשות (34,000) בתוספת הדירות חדשות שנבנו שלא למטרת מכירה (כ-22,000).

אך זאת לא כל התמונה. הבעיה היא שהלמ"ס מדווחת שמתוך  56,000 דירות שהתווספו, 40,000 מתוכן אוכלוסו על ידי שוכרים ורק 16,000 על ידי בעלים.

מסקנה: הדיווח של כלכלן הראשי ממשרד האוצר לוקה בחסר באופן קיצוני ביחס לנתון פעילות משקיעי נדל"ן למגורים, במיוחד, הודות לחוסר התייחסות לפעילות מתוך הפרוקטים לבניית דירות חדשות שלא מיועדות למכירה.

4.     תעלומת מקור המשבר הנוכחי בשוק נדל"ן למגורים

קיימת הסכמה כללית ששוק נדל"ן למגורים נמצא במשבר מזה קרוב לשנתיים. רוב האנליסטים נוטים להצביע על גורמי שוק (ריבית גבוהה וציפיה של הקונים להורדת מחירים) אשר מקטינים את הביקוש, או מסמנים כסיבה את המצב המלחמתי שאנו חווים מלפני שנתיים וחצי.

משתנים כלכלים יכולים להשפיע על שוק נדל"ן למגורים בישראל לטווח קצר, אך לא מחזיקים באופן בילעדי לטווח ארוך כתוצאה של שני מאפיינים עיקריים בישראל.

א.     שוק נדל"ן למגורים בישראל איננו מושך במיוחד משקיעים זרים. לפי מידע של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, רכישת דירות נטו של תושבי חוץ בישראל בשנים אחרונות מסתכמת בכמויות זניחות (בין 1,200 ל 1,400)

ב.     אין בישראל מסורת של רכישת דירה שנייה לצורך בילוי בסוף שבוע או בחגים.

כתוצאה מכך, הרוב המוחלט של רכישות נדל"ן למגורים בישראל מונע על ידי צורך של קורת גג, אם ישירות על ידי קניה לאלה שיש להם אמצעים, או על ידי השקעה של בעל אמצעים בתנאי שבהישג יד ניתן למצוא שוכר שצריך קורת גג, איננו מסוגל או לא רוצה לרכוש, ומוכן לשלם שכר דירה בהתאם למקובל בשוק.

מסקנה: כדי שישמר האיזון בין היצע לביקוש, גידול הדמוגרפי במדינה הינו הגורם העיקרי שמכתיב את הצורך בבנייה חדשה. בתחום זה, שני גורמים חברו יחד כדי ליצור מצב של משבר בשוק.

החל מחודש יוני 2023 חל מהפך בתחום הדמוגרפיה בישראל. גידול האוכלוסייה שנע בעבר בין 180,000 עד   220,000 תושבים לשנה, נוטה עכשיו להתקבע בתחום של 120,000 לשנה בלבד. במקביל, התחלות בנייה, נטו (ללא החלפת דירות בפרויקטים פינוי בינוי) התייצב בשנתיים אחרונות בכמויות שמעל 70,000, אשר מהווה, לפי מקדם מקובל של 3,1-3,2 תושבים לדירה בממוצע, כמעט כפליים מהצורך המוכתב על ידי גידול האוכלוסייה האמור (ראה הלמ"ס, "התחלות וגמר בנייה – סיכום שנת 2025” 19.3.26).

בשלב זה, עודף ההיצע פוגע במיוחד בשוק דירות חדשות, אך ההשפעה מתפשטת בכל האפיקים.

דניאל קופרווסר

הרצלייה